2022 год был одним из самых трудным для участников рынка недвижимости. Геополитическая эскалация, а также многочисленные санкции, вследствие которых наблюдалась значительная волатильность рубля, напрямую коснулись российских отраслей, в частности рынка недвижимости. В феврале прошлого года ЦБ РФ поднял ключевую ставку, что значительно сказалось на ипотечном кредитовании и спросе на покупку жилья. Наиболее низкие показатели наблюдались в апреле и мае. Вследствие, цены на недвижимость постепенно стали снижаться - с мая по сентябрь цены в среднем упали на 10% от январской стоимости. Следующим потрясением на рынке жилья стало объявление о частичной мобилизации в стране, вследствие которой началась значительная миграция населения. При этом предложение продолжало расти. В сочетании с низкой покупательной способностью населения, все также наблюдалось снижение цен.

Несмотря на резкий скачок ключевой ставки в конце февраля (до 20%), в целом по итогам года средняя ставка по выданным кредитам на покупку первичного жилья снизилась, а на вторичное жилье выросла незначительно. Конец года также добавил значительные риски для девелоперов в силу масштабной критики субсидированных программ с низкими ставками (близкими к нулю), а также ожиданий завершения ипотечной госпрограммы. Лишь 15 декабря было объявлено о том, что программу льготной ипотеки на новостройки продлят до 1 июля 2024 года, однако повысят ставку с 7% до 8%, а семейную ипотеку расширят.

В целом, по итогам 4 квартала 2022 года цены на первичное жилье в стране снизились на 1%. Наибольшее снижение наблюдалось в Волгограде, где цены упали на 7%, в Москве и Калининграде (в среднем на 6%).

В то же время, несмотря на экономическую ситуацию и падение спроса, предложение первичного жилья значительно выросло по итогам года. За 11 месяцев 2022 года было выставлено на продажу более 37 миллионов квадратных метров.

В Москве в декабре число предложений новостроек достигло максимума – на продажу было выставлено порядка 70 тыс. квартир. Такой значительный объем был, в частности, обусловлен реализацией проектов, которые были отложены в пандемию. Застройщики также предлагают рекордные скидки на новостройки с целью поддержания спроса. Уже в октябре в преддверии Нового года начались различные акции и предложения рекордных скидок, в некоторых случаях достигающих 30–35%, что значительно выше предлагаемых ранее дисконтов.

Для стимулирования спроса застройщики также прибегают к предложениям ипотек по низким ставкам, траншевым ипотекам, а также программы беспроцентным рассрочкам. Доля ипотеки в сделках с новостройками Московского региона выросла до рекордных 73% (в декабре 2021 года - порядка 65–66%, в декабре 2020 года — порядка 63%, в январе 2020 года — около 58%). В целом, на данном рынке, который поддерживает льготная ипотека от государства и субсидируемые ставки от застройщиков, цены в последние месяцы 2022 года стали снижаться. Мы предполагаем, что снижение цен, вероятно, продолжится и в 2023 году. В первую очередь, это моет произойти за счет значительного объема предложения, которое остается на рекордных уровнях, а также на фоне более низкого спроса. Снижение спроса на новостройки составило порядка 20% по итогам 2022 года. В конечном итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года.

На рынке вторичного жилья также наблюдается снижение цен и скидки, достигающие 6–15%. Снижение цен на вторичном рынке жилья, вероятно, также будет сохраняться и в 2023 году.

Причина все та же - спрос все еще остается слабым, покупательная способность снижается, и значительно ниже темпов роста предложения.

В целом, рассматривая перспективы 2023 года, мы не ожидаем значительного снижения цен на новостройки в России в силу роста цен на стройматериалы и все еще высокой инфляции. Вдобавок усложнилась логистика доставки материалов из-за границы. Однако, постепенно будут создаваться возможности для производства своих стройматериалов, а также налаживаться логистика.

В то же время мы все же ожидаем, что цены снизятся в силу низкого платежеспособного спроса. Все же, на данный момент трудно с точностью предугадать дальнейшие изменения на рынке недвижимости в силу нынешней неопределенности российской экономики и геополитической неопределенности. Вопросом остается, способствует ли значительному предотвращению дальнейшего снижения спроса на рынке продленная программа льготной ипотеки с увеличенной до 8% ставкой.

ВНИМАНИЕ:
Данный материал предоставлен исключительно в информационных целях и не может рассматриватьсяв качестве предложения или побуждения на заключение сделок с ценными бумагами и иными финансовыми активами. Материал составлен на основе источников, которые АО АКБ «ЦентроКредит» считает надежными. За достоверность предоставленной информации АО АКБ «ЦентроКредит» ответственности не несет. Настоящий материал является исключительной собственностью АО АКБ «ЦентроКредит». Несанкционированное копирование, воспроизводство и распространение настоящего материала, частично или полностью, в отсутствие разрешения АО АКБ «ЦентроКредит» в письменной форме запрещено.